전세난 뾰족한 수 없다

전세난 뾰족한 수 없다

 

예고된 올가을 전세대란, 뾰족한 수 없다

YTN | 입력 2015.09.08. 10:35

 

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2015년 9월 8일(화요일)□ 출연자 : 고종완 한국자산관리연구원 원장

- 강남 4구 재건축이 올 가을 전세난 심화시킬 뇌관- 재건축 영향으로 향후 2~3년간 공급 부족 이어질 듯- 뉴스테이, 전월세난 해소엔 턱없이 부족- 뉴스테이 월세 100만원? 소득 30% 상회하는 월세, 적정한지 의문- 공급이 늘지 않으면 전세난 해결 어려워- 공공 임대 주택 지속 공급, 임대료 상한제 고려해야

 

 

 

 

◇ 신율 앵커(이하 신율): 가을 이사철을 맞아 전세 값 상승세가 심상치 않은 모습을 보이고 있습니다. 서울 성북구는 전세가율이 80%를 넘어섰고, 경기도 역시 '전세 난민'이 몰리며 들썩이는 모습이라고 하는데요. 전문가 연결해서 전세 대란의 구체적인 원인, 그리고 향후 전망 살펴보도록 하겠습니다. 고종완 한국자산관리 연구원장 전화 연결되어 있습니다. 안녕하세요?◆ 고종완 한국자산관리연구원 원장(이하 고종완): 네, 안녕하세요,

◇ 신율: 전세대란, 지금 대란이라고 이야기하는데요. 상황이 어느 정도이죠?

◆ 고종완: 네, 전세 값이 오른 건 지난 2009년부터 지금까지 6년째 오르고 있고요. 전국적으로는 이 6년 동안 47%, 서울은 50% 이상 오른 것으로 나타났거든요. 그런데 문제는 50%라고 하면 우리가 6년 동안 큰 폭이 아니라고 볼 수도 있겠습니다만, 물가상승률을 감안하면 몇 배 이상 올랐다고 볼 수 있고요. 실제로 50%는 체감적으로는 배 이상 오른 것이라고 볼 수 있습니다. 그리고 강남의 소형아파트를 보니까, 최근 2년 동안 50% 이상 오른 단지도 수두룩하거든요. 그만큼 전세가격이 장기간 고공 행진했다고 볼 수 있고, 서민들의 주거비 부담이 그만큼 커지고 있다는 것을 알 수 있겠습니다.

◇ 신율: 지금 집값대비 전세가격이 80%가 넘는 곳이 많은가요?

◆ 고종완: 그렇죠. 주로 강북지역이 많은데요. 전국 평균은 약 73% 정도 됩니다.

◇ 신율: 그렇군요. 가을철이 되면 전세난이 계속 심화될 수밖에 없는 거죠?

◆ 고종완: 네, 그래서 조금 전에 전세 값이 6년 동안 고공행진을 했다고 설명 드렸잖아요. 그런데 전세난이 쉽게 끝나지 않는다는 데에 문제의 심각성이 있고요. 예컨대 올 가을에 전세대란 가능성이 많이 거론되고 있거든요. 올해만 놓고 보면 서울지역 같은 경우에 강남4구라고 해서 강남서초, 송파, 강동구를 꼽을 수 있는데요. 재건축 이주 물량이 약 2만 4천 가구 정도 됩니다. 그런데 신규 입주물량은 약 9천 가구 정도 되거든요. 그러니까 1만 5천 가구가 부족한 샘이 되는 거죠. 이런 것들이 소위 강남발 전세대란이 점쳐진다. 이렇게 예측하는 근거가 되는 것이고요. 입주물량을 놓고 보니까, 내년, 내후년, 그러니까 향후 2~3년 정도까지 서울은 공급이 부족한 상황이 계속 진행될 것으로 보입니다. 물론 수도권은 내후년이면 조금 완화될 것으로 예상이 됩니다.

◇ 신율: 그런데요. 지금 강남 이야기 말씀하셨는데, 월세가 느는 것도 사실 원인이 되는 것 아닌가요?

◆ 고종완: 그렇죠. 전세난의 근본원인은 2~3가지로 요약할 수 있는데요. 첫 번째는 역시 전세 물량의 수급 불균형입니다. 예컨대 대표적인 지표가 주택보급률인데요. 서울 지역 같은 경우 약 97% 정도 되고요. 수도권이 99%, 우리가 보통 100%가 적정한 주택보급률이라고 알고 있지만 그렇지 않습니다. 5%의 공실률을 감안하면 105%가 되어야 적정한 주택보급률이라고 볼 수 있거든요. 105% 기준으로 보면 서울은 매우 주택이 부족한 상황이라는 걸 알 수 있고요. 수도권도 99%니까 아직은 부족하죠. 일부가 미분양이 있지만, 두 번째는 저금리 효과로 보입니다. 금리가 자꾸 내려가니까 집주인 입장에서는 전세를 놓는 것보다는 월세를 놓는 게 수익 면에서 훨씬 유리하잖아요. 지금 월세 전환율이 참고로 6% 정도 됩니다. 그러니까 전세를 월세로 돌리면 그 이율이 6%, 은행이자 금리가 1~2%정도 되는 걸 감안하면 3배 이상의 수익이 가능하잖아요. 그러니까 집주인 입장에서는 당연히 월세로 놓기를 원하고 그 대신 전세매물을 줄어들게 되겠죠. 그런데 세입자 입장에서는 정 반대의 상황이 발생합니다. 주거비 부담 결과 보고서를 보니까, 전세 입주자가 주거비가 가장 낮은 상황이고요. 두 번째가 자가 주택, 세 번째가 월세, 이렇게 되어 있거든요. 그러니까 전세가 그만큼 세입자 입장에서는 주거비 부담이 적기 때문에 전세를 선호한다. 이런 불일치 현상이 전세난의 큰 원인으로 풀이됩니다.

◇ 신율: 105% 정도의 주택이 공급되어야 가라앉을 수 있군요?

◆ 고종완: 그렇죠. 105%가 되어야 주택공급이 충분하다고 볼 수 있는데요. 그런 현상이 서울뿐만 아니라 세계 어느 나라의 수도는 많은 사람들이 거주하길 희망하잖아요. 일자리도 그렇고, 복지나 문화혜택도 그러니까, 어느 나라든지 수도는 주택이 부족한 게 일반적인 현상입니다.

◇ 신율: 그렇군요. 지금 이렇게 전세문제에 있어서 수급불균형, 이런 걸 어떻게든 극복하겠다고 정부도 여러 가지 고민을 할 텐데, 중산층 가구를 위한 기업형 임대주택 뉴스테이 확대방안, 이게 효과가 있을까요? 이게 만만치 않게 비싸던데요.

◆ 고종완: 그렇죠. 저는 결론적으로 어느 정도는 효과가 있을 것이라고 보는 것이죠. 정부가 얼마 전에 9.2 서민 중산층 주거방안을 내놓았잖아요. 그런데 하도 전세가격이 급증하니까 정부도 고육지책을 내놓았다고 볼 수 있고, 그 대표적인 내용이 방금 말씀하신 뉴스테이, 기업형임대주택을 활성화하겠다는 내용이거든요. 올해만 약 6천 가구, 내년에 2만 가구, 합해서 앞으로 4만 가구 정도를 공급하겠다. 그리고 실제로 얼마 전에 인천 도화지구에서 공급을 했습니다. 그런데 약 5.5대 1의 청약을 기록했거든요. 그만큼 시장의 반응이 있었다, 이렇게 볼 수 있죠. 549가구입니다만, 어쨌든 그런 측면에서 보면 어느 정도 효과는 있는데, 문제는 이것만 가지고 전월세 시장을 안정시키기에는 역부족이라는 점이죠. 물량이 전세난을 근본적으로 가라앉히기는 힘들다는 점이고요. 두 번째는 도심권의 공급이 있어야 하는데요. 인천 도화지구도 인천에서는 도심입니다만, 영등포구 대림동에도 앞으로 공급이 될 예정인데요. 예컨대 44m², 그러니까 13평이라고 하는 주택의 월세가 보증금 1,000만원에 100만원에서 110만 원 정도로 책정되었거든요. 아무리 새 주택이라지만 월세가 100만원이면, 가계소득을 감안하면 30%가 넘는데, 과연 월세가 적정한가? 여기에 얼마나 임대수요가 있을까? 이런 점은 의문시되고 있습니다.

◇ 신율: 어제 보니까 우리나라 근로자 평균소득이 250만 원 정도밖에 안 되던데, 이게 100만원이라면 3분의 1이 아니라 거의 절반 가격이죠.

◆ 고종완: 네, 그렇게 볼 수 있죠. 실제로 통계를 보니까 전 국민의 소득에서 임대료가 차지하는 비율이 전국적으로는 20% 정도 되고요. 저소득층은 30%에 이른다는 통계가 있습니다. 그러니까 주거비가 소득에서 30%가 넘어가게 되면 그만큼 가처분 소득이 줄어들게 되고, 그만큼 삶의 질이 떨어질 수밖에 없는 거죠.

◇ 신율: 네, 그러니까 문제인데요. 전세를 어쨌든 선호하시는 분들이 굉장히 많다고 말씀하셨는데요. 이게 뾰족한 수가 있나요? 전세를 얻고 이러는 거에 있어서요.

◆ 고종완: 뾰족한 수단이 없다는 게 문제죠. 왜냐면 매매시장은 어느 정도의 투기수요, 투자수요가 있기 때문에 어느 정도 통제가 가능합니다. 그러나 앞서 제가 설명드린대로 전세야말로 실수요자의 시장이고, 수요, 공급에 의해서 시장임대료가 결정되는 시장이거든요. 그러니까 공급이 늘어나지 않는 한 근본적으로 전세난을 잡기는 어렵다. 다만 한 가지 정부도 대책을 내놓은 게 행복주택이라고 해서, 박근혜 정부의 정책에 차질이 빚어진 것이거든요. 예컨대 공약은 20만 가구를 한다고 했다가 이게 14만 가구로 줄어들게 되고, 실적을 보면 30%도 안 됩니다. 주민들이 굉장히 반발하고요. 그리고 정부가 내놓은 게 전세대출을 늘리는 대안을 내놓았어요. 예컨대 부부의 연소득 합산액이 6천만 원까지만 장기 저리 전세대출이 가능한데, 7천만 원으로 늘리겠다는 대책을 내놓기는 했습니다. 그런데 이것만 가지고는 안되는 게, 집주인의 동의를 받아야하는데, 집 주인들이 쉽게 동의를 안 해주고 있어요. 은행도 전세대출 심사를 조금씩 강화하고 있는 것들이 쉽게 받을 수 없는 문제이고, 대안은 제가 볼 때 두 가지입니다. 하나는 공공임대주택을 지속적으로 늘리는 게 가장 근본적인 해법이라고 볼 수 있죠. 우리나라 공공임대주택 비율이 5.5%인데, 선진국이 11.6% 정도 되거든요. 그래서 최악의 경우, 이건 극약처방이 될 수도 있습니다만 강남 같은 경우에는 임대료상한제라고 해서 전월세 상한제도 부분적으로 도입할 필요가 있다. 왜냐면 미국이나 영국, 유럽도 시행을 한 적이 있고요. 그리고 세 번째가 민간임대주택을 활성화하는 방안이 단기적으로는 굉장히 효과적입니다. 예컨대 세제나 금융상 혜택을 주어서 민간임대주택을 늘리게 되면, 그만큼 물량이 공급확대로 시장의 안정 효과는 어느 정도 있을 것으로 분석됩니다.

◇ 신율: 네, 잘 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 고종완: 네, 감사합니다.

◇ 신율: 지금까지 고종완 한국자산관리연구원 원장이었습니다.

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[기자수첩]전세난 뾰족한 수 없다는 국토부

머니투데이 | 배규민 기자 | 입력 2015.10.14. 05:36

 

[머니투데이 배규민 기자]

"아파트는 전세물건 없어요. 반전세만 있죠."

최근 공인중개소를 방문할 때마다 듣는 소리다. '정말 없을까' 의심이 들 정도로 신기하게도 모두 없다고들 한다. 반전세 전환 통보에 "너무 한다. 월세를 깎아달라"는 세입자들의 전화 목소리도 들린다.

지역과 아파트 규모에 따라 차이는 있지만 서울 강남 등 학군이 좋은 지역의 경우 보증금 2억원에 월 임대료는 180만~200만원도 한다. 월세를 낼 형편이 안되면 아파트에서 빌라로, 서울에서 경기나 인천 등으로 옮겨갈 수밖에 없다.

 

계약이 만료되는 전세물건의 상당수가 월세를 내야 하는 반전세로 속속 바뀌고 있다. 집값 상승세가 지속 되지 않는 한 저금리 등의 여파로 월세로의 전환은 막을 수 없는 대세로 자리 잡았다.

다만 이 과정에서 발생하는 부작용을 최소화하는 동시에 서민들의 주거안정에 대한 실질적 대책이 필요하다는 게 전문가들의 공통적인 의견이다.

연초부터 국회 서민주거복지특별위원회가 가동됐지만 여야의 입장차이로 아직 이렇다 할 성과가 없다는 평가가 나온다. 그나마 임대차분쟁조정위원회 설치에 대한 합의가 10개월 동안의 성과물이다.

주무부처인 국토교통부의 태도 변화도 절실하다. 전·월세대란의 문제의식과 방안 마련에 대해 담당 공무원은 "구조적 문제로 단기적인 해결책은 없다"며 선을 그었다. 서민주거복지특별위원회에 떠넘기고 팔짱만 끼고 있다는 인식도 준다.

국토부는 정작 특위에서 논의되는 안건에 대해선 반대입장을 보여왔다. 일시적인 전·월세가격 급등 등 또 다른 부작용을 우려해서라고 하지만 "뾰족한 수가 없다"는 국토부의 안일한 태도가 일부 작용했다는 지적도 있다.

전·월세대란도 지역마다 온도차가 있다는 서울시의 주장처럼 △계약갱신청구권 △전·월세등록제 도입 등 최소한의 필요 제도를 지역 실정에 맞게 도입하는 방안도 검토해볼 수 있을 것이다. 정부 당국은 피할 수 없는 전세난 속에서 주거비용 증가와 주거불안이 낳을 수 있는 사회적 부작용을 과소평가해선 안 된다.

배규민 기자 bkm@mt.co.kr

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